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崩盤論再掀樓市風雲 房企心理預期恐悲觀
當下中國房地產"崩盤論"之言論來勢兇猛，且預言今年樓市會遭遇滅頂之災---香港樓市即是"崩盤"風暴前的信號，即使是去年樓市火爆的內地亦恐難逃"崩盤"危機。2014年中國樓市究竟何去何從，是否會出現如"崩盤論"般危言聳聽的結果？此外，又該如何看待李嘉誠、王石、任志強等一眾地產大佬們的風向轉變？
眼下，業界地產大佬們"內部"產生嚴重分歧，一邊是以牛刀、謝國忠、易憲容為代表的樓市"崩盤論"、"房價暴跌論"、"泡沫破裂論"，但縱觀這批人近幾年的預測，基本沒實現；另一邊是以李嘉誠、王石、任志強為代表的指南信貸怎麼貸款比較會過件樓市"拋售套現論"、"不妙論"、"風險論"，卻很值得關註。素有地產超人之稱的李嘉誠，去年出售或分拆業務的長和系內地商業項目達到六個，將李嘉誠撤資中國樓市傳聞推到風口浪尖。王石大叫"小心瞭，不妙瞭"。而號稱"任大炮"的任志強都"扛不住"改唱空房地產，頻頻提醒瘋狂攻城略地的房企們，市場風險隱現，小心"被套死"。此外，房企領軍的萬科總裁鬱亮帶領80名高管考察團學習小米。不僅萬科正在積極尋找轉型思路，自2013年起，已有多傢房企進軍文化業、金融業、旅遊業、能源業、影視業、酒店業、養老業、互聯網業、體育足球等多元化領域的消息傳出，謀求戰略轉型的意圖明顯。無疑，房企把"早轉型與晚轉型"的問題，提高到關乎企業"早死與晚死"的生存戰略高度。
再聯系到香港個別樓盤大幅降價40%，內地恒大啟動降價模式，內地樓市連續兩月成交腰斬，不禁引起"樓市要變天瞭"、"樓市風險加大"的擔憂。2014年中國樓市究竟何去何從，是否會出現如"崩盤論"般危言聳聽的結果？
整體看，2014年的樓市的確難言樂觀，房價漲幅可能大幅下滑。香港和內地部分城市樓市均出現降價的現象，這在以往並不常見。前者與國際資本流向有關，後者則主要因供需關系變化所致。中國內地部分城市樓市庫存嚴重過剩的報道頻現，三四線城市風險積聚。業界普遍預期樓市分化的態勢將在今年加劇。其中，一線城市和熱點二線城市樓市暫難降溫，但部分三四線城市存在房價驟降的可能。從去年開始，不少大型開發商已從三四線城市撤離，回歸一二線城市。資金的撤出將加劇這種風險，不僅會導致房價出現下跌，也可能使得部分城市出現一批爛尾樓。這種局面不僅在鄂爾多斯和溫州曾出現過，且與近期香港樓市降價的邏輯如出一轍。
部分三四線城市盲目進行新城建設，導致"空城"、"鬼城"出現，甚至個別地區出現公務員攤派賣房的現象。這些信息的披露，使得三四線城市的風險浮出水面。三四線城市房地產市場冷熱不均，整體而言，未來兩三年供給過剩將是最大的問題。在內地土地市場最為火爆之時選擇撤出，或者說明李嘉誠認為，內地樓市已出現過熱風險。這也正是王石、任志強提出警示的主要原因。外資機構對於國內樓市的判斷，通常基於"投資回報率"的指標，也即"租售比"。根據多傢機構的統計，當前在一線城市，市場的平均租售比已經超過200：1，遠超國際警戒線，部分區域甚至接近500：1的水平。國際知名投資人巴菲特和索羅斯均認為中國樓市存在風險。另一個值得關註的因素在於，隨著經濟結構調整"陣痛期"的到來，一些國際機構預測，2014年中國經濟增速將繼續放緩，受此影響樓市風險將進一步加劇。盡管內地機構對此頗有異議，但以李嘉誠為代表的港資撤離內地樓市，已是不爭的事實。與此同時，房地產投資增速也出現下滑，持續近10年的房地產投資熱潮將逐漸冷卻。
不過，今年中國樓市會出現"崩盤"嗎？筆者對此並不認同。事實上，業內大佬說今年樓市"形勢不妙，有風險"，並非指市場的客觀形勢發生嚴重變化，而是指樓市與改革不確定性，已經開始加劇大佬們對房地產行業發展前景的擔憂，表明地產大佬們心理預期逐漸發生轉變，車貸信貸苗栗造橋車貸信貸即由樂觀轉向悲觀。如任志強說，買車搖號的城市房價還得漲；王健林說，京滬樓市20年漲勢不變，兩年後，二三線城市住宅市場麻煩大瞭。
今年開年中國樓市步入"分化與盤整期"，呈現"房冷地熱"趨勢，很多三四線城市供應量過剩，房子已經出現賣不動的跡象。不過，雖然樓市"量價齊跌"降溫的勢頭蔓延，但土地市場仍然一片火熱，各地地王頻出，逼得企業不得不大舉貸款拿地，一旦兩三年後不能收回成本，後果可想而知。不可否認，中國樓市最大的局部風險來源於土地市場與金融及三四線城市供大於求等行政調控管制破壞市場預期。一方面是去年樓市火熱轉入今年前2個月持續寒冷，地市卻一直高歌猛進地上漲、地王頻現，另一方面是多傢銀行停止房地產貸款的傳聞讓房地產板塊暴跌，與此同時，行政手段幹預市場依然在繼續，不僅影響供求關系，也讓房價處於"滯漲"境地。
事實上，房企大佬們唱空房地產背後的邏輯，說明過火與過冷都是不適合房企生存與發展，要保持"平穩"的"溫暖"。2014年國內的經濟復蘇緩慢與市場化改革存在沖突、市場供求矛盾凸顯、樓市呈現地熱房冷、購房者信心不足與房企瘋狂造地王、金融環境惡化的同時出現，與內地樓市密切相關的香港開始進入振蕩，讓樓市前景更加不明朗。局部市場面臨巨大的風險與危機，如果當多個層面的因素集中一起爆發，樓市走勢的預期自然就存悲觀。毫無疑問，房企大佬改口"唱空"房地產，不是說明樓市要大跌要崩盤，是警示政府改革與調控方向必須市場化，砍掉行政手段，是警告房企在盲目搶地與亂投資及"大躍進"的發展念頭下，應該保持市場謹慎與理性，是提醒樓市"發高燒"過度會導致房企"死亡"。
在"穩中求進"的基調之下，房地產領域改革關鍵環節的實質進展情況，可能會根據宏觀經濟形勢相機決策。筆者認為，一方面，房地產投資增速、房價較大下滑的可能性不大；另一方面，在強調質量的前提下，即使宏觀經濟受到比較大的外在沖擊，房地產獲得格外優待的可能性也不大。當前中國樓市總體上發展平穩，且在新型城鎮化與市場化改革方向的推動下，未來樓市仍有前景。但房地產調控破壞市場與樓市風險積累過長及金融問題無法徹底消除的大背景下，中國樓市呈現嚴重的"後遺癥"。越調越漲，不調更加漲，調控之後，市場不僅沒平穩，卻進入起伏，今年更進入"不安全"的潛伏期。
因此，中國樓市總體發展雖好，但局部與區域風險加大，一旦繼續全國蔓延與擴散，就無法控制局面。在一個不確定性的投資環境中，傻瓜都能賺錢的時代已經結束。從謹慎的角度，我們還是應該回味一下李嘉誠的名言："不要賺取最後一個銅板"。
謝逸楓(住建部政策咨詢專傢，亞太城市房地產研究院院長)
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-25/08163945121.shtml
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