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房企與住建委達妥協？下半年房價上漲被抑制
近期，北京新盤入市量開始出現明顯的增加，業內人士將其解讀為房企與北京住建委之間互相妥協的結果。
北京某房企營銷總監向記者表示，限價政策使今年上半年本應出現的一輪銷售旺季沒有如期到來。由於上半年銷售節奏被限價政策打亂，傳統的"金九銀十"銷售旺季就不可錯過。因此，在開發商與住建委的妥協之下，預計下半年的北京新盤供應量將會出現較大幅度的增長。
"房地產市場這麼多年的畸形發展主要依賴超發的貨幣，在流動性收緊的情況下，預計房企的資金成本將繼續增加，下半年房價的漲幅將被抑制。"中原地產研究總監張大偉表示。
庫存反彈
在北京市住建委嚴厲的限價政策之下，前段時間房企與北京住建委在定價權上展開瞭博弈。按照北京市的限價要求，在開發商向住建委申報銷售價格時，預售價格和預計成交價格也都將向住建委報備，在這樣嚴厲的審批環境下，4月和5月份房企大多按兵不動，使得供應量處於低位，新盤供不應求。
然而，6月份以來，雙方的博弈趨於緩和，取得預售證的項目有所增加。
亞豪機構數據顯示，截至6月20日，6月份共有23個項目入市，相比5月份同期增加瞭10個，其中包括4個純新盤以及19個老項目後期。23個項目共新增住宅產品4346套，預售許可面積48.8萬平方米，相比5月同期分別增長瞭30%和50%。
"近期出現的入市項目增加應該是房企與相關部門互相妥協的結果。"北京一傢房企的營銷總監向記者表示，一方面，部分房企意識到限價政策短期內不可能退出，出於回籠資金的需要，隻好壓低漲價空間，以附和住建委的限價要求；另一方面，住建委可能看到瞭近期由於供應減少而出現的新房庫存低點，從而加快瞭預售證的審批速度。
由於新盤供應量增加，北京樓市庫存相比5月份的低點有所反彈。中原地產市場統計數據顯示，截至6月19日，北京可售住宅庫存套數為65802套，相比5月2日的低點60674套，增加瞭5100多套，庫存上漲比例達到8.6%。
亞豪機構統計數據顯示，7月份北京預計將有25個項目開盤入市，包括10個純新盤，以及15個老項目後期。
與此同時，6月份新開樓盤在價格整體保持穩定的同時，也或多或少地出現瞭價格上調的趨勢。據亞豪機構數據統計顯示，房山、通州、大興、昌平、順義這五大新城的新開項目售價已經突破瞭2萬元/平方米，紛紛觸及區域歷史高價。上述營銷總監認為，隨著之前積壓的待取證項目開始逐漸入市，市場供需矛盾在一定程度上得以緩解。"房企全年的銷售目標在年初時就已制訂，每年的傳統銷售旺季都是重要的銷售節點，該推盤的時候還得推。"
樓市前景存變數
盡管最近北京樓市庫存有所增加，但消化時間仍然較短，樓市可謂是量價齊升，大部分入市項目的去化率都高達八成以上，部分剛需項目甫一入市即被搶購一空。
據中原地產數據統計，6月單月北京新建住宅中現房占比為28.5%，這也是近幾年現房占比首次接近三成，此前，這一比例一直維持在20%左右。而由於現房比例增加，今年第二季度，北京新房均價達到瞭22843元/平方米，比一季度的21458元/平方米有所上漲。
然而，日前出現的"錢荒"對房地產行業的預期或將產生較大影響。記者采訪的業內人士認為，今年下半年樓市的走勢難以預測，主要原因是政策存在變數，尤其是貨幣政策的調整，對房地產行業的影響不可小覷。
張大偉表示，影響下半年樓市的最大變量是資金情況，銀行間市場缺錢，央行沒有釋放更多的流動性，暗示中國貨幣政策已開始由數量調控逐漸轉向質量和結構的優化，貨幣政策已經由寬松轉向穩中趨緊。
上述房貸嘉義朴子房貸車貸信貸台南歸仁車貸信貸房企營銷總監則表示，北京的限價政策今年退出的可能性比較小，加之流動性收緊，下半年樓市存在變數。
4月份以來，北京土地市場十分火熱，多塊土地以高溢價被房企拿下。但最近北京出讓的石景山區銀河商務區地塊的報價熱度明顯降低，10.4億元的底價，至今接受的3傢報價中，最高報價為14.5億元。而4月份，該區域一地塊曾創下174%的高溢價率。
"房企應當意識到流動性收緊對行業的影響。"中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，尤其是那些高度依賴信托、理財產品融資的中小房企，銀行清理表外業務對其資金鏈將是考驗。對於這些房企來說，下半年應積極推盤，盡快回籠資金，應對可能到來的資本收縮。
從近幾個月各個信托公司發行的房地產信托產品來看，大部分都投向中小開發商位於二三線城市的住宅類項目，融資額大多在5億元以內。
陳晟表示，與以往相比，對於房企來說，雖然不少房企仍然保持擴張的速度，但是在戰略上，對進入的城市以及選擇的業態更加謹慎，目前來看，回歸一二線城市已成為開發商的共識。
新聞來源http://cs.house.s台北信貸代書事務所ina.com.cn/news/2013-06-30/09133292747.shtml
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