樓市火上澆油泡沫隱現 調控依舊兩難
【進擊的樓市之長沙金九銀十】
"十一"黃金周期間零售和旅遊穩健增長、但表現並不搶眼。相比之下，一些大城市的房地產銷售則尤為火爆。
北京市住建委稱"十一"期間新房成交套數同比增長106%，而數據顯示，黃金周期間40個大中城市住房成交量同比增長瞭54%，其中北京同比飆升85%、上海同比增長39%。一些二線城市成交量，如重慶、南京及杭州等城市也十分火爆。與此同時，一線城市房價繼續上漲，據搜房網報道，黃金周期間北京新房平均售價同比上漲21%、上海同比上漲37%。
事實上早在黃金周之前，房地產市場就已不斷升溫，尤其是一線城市。截至8月，全國房地產銷售同比增長23%，其中一線城市銷售同比增長29%，在大部分時間裡都領先全國。相應，8月份70個大中城市當中，房價出現環比上漲的城市數從62個進一步增加至66個，其中一線城市房價同比漲幅加快至18%左右。前期信貸迅速擴張(尤其是房貸)、政策預期穩定、此前調控措施效果消退、以及房地產市場基本面仍然堅挺，共同推動瞭近期房地產銷售量價齊升。
泡沫隱現？
房地產銷售和房價未來會不會加速上漲、再次失控？證件借款安全嗎車貸沒繳會怎樣台北信貸現階段而言，這一情況不大可能發生。我們的基準預測仍然是，未來幾個月全國房地產銷售溫和增長、同比增速徘徊在10%左右，明年全年增長8%-10%。支持該預測的一個重要理由是，6月份流動性沖擊後信貸與流動性條件已經較年初收緊，並且未來預計將大體維持穩定。這會制約未來住房抵押貸款增長的空間。事實上，已有媒體報道稱，近期各地越來越多的銀行收緊瞭房貸。這倒並非是由於任何新規，而是年初房貸快速擴張後已消耗瞭銀行大量貸款額度，因此難以滿足更多的房貸需求。房貸是本輪房地產銷售回升的一個主要推動力。
政府會如何應對？
毫無疑問政府眼下又面臨著兩難抉擇，但近期內決策層不會出臺新的全面調控措施。除瞭上述基本可控的增長前景外，以下一些因素也會影響決策：
經濟增長勢頭仍不穩定。盡管三季度增長反彈，但隨著補庫存熱潮退去，近期增長勢頭似乎又有所放緩。
在沒有任何增量刺激下，房地產建設活動是支撐經濟穩定增長的關鍵。如果加碼調控導致房地產建設和投資放緩，就將再次使經濟增長面臨顯著的下行風險。
調控加碼的效果可能有限、而且存在爭議。目前的調控措施主要依靠行政性的限購限貸來抑制投資性需求，這已經引發瞭市場被扭曲的擔憂，而且其邊際效果可能也在減弱。此外，目前房價上漲似乎主要反映瞭大城市的供需失衡，而進一步行政手段恐怕隻會加劇這一狀況。
時機尚不成熟。即將在11月召開的三中全會將公佈未來幾年的改革日程，此後政府可能會出臺房地產調控的長效機制。因此短期內出臺新的調控措施較為倉促。
全國范圍內房地產市場表現不均，使得政府不太可能出臺全國性的調控措施。盡管一線城市房地產銷售火爆、房價快速上漲，但大多數二三線城市房地產仍受制於前期相對較高的庫存、復蘇較為溫和。因此，對房價上漲過快的城市出臺針對性的措施不僅更有效，也能有助於維持全國房地產活動基本穩定。
話雖如此，政府不大可能完全袖手旁觀、任由大城市房價飆升。未來數月，政府可能會在一些大城市采取針對性的行動--如強化或重申調控基調、更嚴格地控制高端住房銷售、對開發商進行窗口指導、對房貸進行隱性控制等。另外，我們認為政府還會繼續加大保障房供給。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-12/07573630811.shtml
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